土地流拍會(huì)否導(dǎo)致大盤(pán)枯竭

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，成本是定價(jià)的根本，市場(chǎng)供需是定價(jià)的依據(jù)，產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)是提高效益的保障。另一層面，城市土地一級(jí)市場(chǎng)的活躍程度，象征著地產(chǎn)商、投資者對(duì)這個(gè)城市發(fā)展的信心。許多時(shí)候，土地拍賣(mài)狀況成為未來(lái)一段時(shí)期樓市的風(fēng)向標(biāo)。

 　　例如：幾年前龍華、寶安中心區(qū)的土地拍賣(mài)價(jià)格翻倍上漲，預(yù)告了關(guān)外大盤(pán)價(jià)格的同比上漲；而進(jìn)入08年，深圳推出的十幾塊關(guān)外邊遠(yuǎn)新地，除振業(yè)和一不出名開(kāi)發(fā)商外，其余盡數(shù)流拍。難道是深圳的發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)景氣度下降了嗎？或許，與股市一樣，“政策市”成了影響市場(chǎng)預(yù)期的主要因素。

 　　一方面，土地流拍影射了開(kāi)發(fā)商對(duì)政府調(diào)控政策背景的觀(guān)望，甚至疑慮情緒；另一方面，土地質(zhì)素不佳（基本在基礎(chǔ)設(shè)施不完善，遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的遠(yuǎn)郊地區(qū)），即令品牌房企提不起興趣，又讓實(shí)力欠缺的中小開(kāi)發(fā)商知難而退。

 　　筆者發(fā)現(xiàn)，今年可能是關(guān)內(nèi)及關(guān)口（近郊）大盤(pán)最后一次“上演”。同樣有關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)八年僅靠歷史遺留土地支撐的原因，且開(kāi)發(fā)成本和舊改難度逐年增加。

 　　而如果今明兩年土地繼續(xù)流拍，則大盤(pán)可能會(huì)與“大戶(hù)型”一樣，在未來(lái)的深圳市場(chǎng)上成為稀缺品種。畢竟，單棟和小社區(qū)樓盤(pán)，戶(hù)型小且無(wú)法體現(xiàn)居住舒適度，在信貸不利于多次置業(yè)的前提下，難以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的常住人口自用和換房性需求。

 　　讓我們回看以下品質(zhì)型大盤(pán)加大戶(hù)型代表產(chǎn)品，如何完成其在市場(chǎng)上最后的絕唱。

 　　包括：福田新世界山水四季，寶安金泓凱旋城和金港華庭，羅湖萬(wàn)科東方尊峪，龍崗招商依山郡和公園大地，鹽田東埔藍(lán)郡。