大北京東延，帶熱燕郊、大廠、香河住宅市場(chǎng)

隨著京津冀一體化的推進(jìn)和大北京規(guī)劃的落地，與北京一河之隔的河北廊坊率先受益。北京晨報(bào)記者上周兵分三路走訪廊坊境內(nèi)的燕郊、大廠和香河三個(gè)縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多個(gè)售樓處出現(xiàn)門庭若市情景，不過(guò)有部分開(kāi)發(fā)商積極攢客卻不著急推盤，五證不全就開(kāi)始早早讓客戶提交定金。久違的樓市火熱場(chǎng)景，這一次在廊坊上演是開(kāi)始還是曇花一現(xiàn)？買房人和專家的看法大相徑庭。

像買菜一樣火速買房

香河富力新城銷售中心二樓的沙盤旁，北京晨報(bào)記者陪讀者陳女士一家挑選中意的戶型和樓層。銷售人員遞來(lái)的A4紙上，顯示剛開(kāi)盤的H11區(qū)10號(hào)樓戶型及樓層分布。其中，售出門牌由彩色熒光筆標(biāo)注，并寫有銷售人員的名字，其余空白顏色的門牌則處于待售狀態(tài)。據(jù)悉，開(kāi)盤樓號(hào)為31層的磚混結(jié)構(gòu)高層住宅，2個(gè)單元，屬于2梯4戶結(jié)構(gòu)，共計(jì)248戶。北京晨報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在戶型樓層分布圖中，已售出的門牌約占了整棟樓的六成多。陳女士一家喜歡3號(hào)位置82平方米朝南戶型，偏好低樓層，希望買下來(lái)后用于投資。一家人正在603、703、803中猶豫時(shí)，銷售人員跑過(guò)來(lái)說(shuō)803被她一個(gè)客戶挑走了，正在交定金。不到五分鐘時(shí)間，背后傳來(lái)另一購(gòu)房家庭的聲音，他們?cè)诤妥约旱匿N售人員說(shuō)要定703。陳女士隨即向銷售人員表示自己要603�！捌鋵�(shí)來(lái)之前我壓根就沒(méi)想過(guò)要買，覺(jué)得香河離北京還是太遠(yuǎn)�？墒强吹奖容^中意的樓層很快就別周圍人買走了，價(jià)格也確實(shí)便宜，心里一沖動(dòng)就決定要買了�！苯涣硕ń鸷螅�陳女士似乎還沒(méi)回過(guò)味來(lái)買房決定自己做的如此迅速。陳女士表示，北京房?jī)r(jià)近些年一直高居不下，所以沒(méi)有考慮過(guò)要投資房產(chǎn)，但最近身邊同事接二連三都在北京周邊買了房，自己就想過(guò)來(lái)看看�！百I房的決定第一次做的這么快，就跟在菜市場(chǎng)買菜一樣，都沒(méi)猶豫。”看到周圍都是在挑選房子的人，陳女士表示自己也不后悔。“沒(méi)想到，距離北京遠(yuǎn)還是這么火�！标惻�士說(shuō)。

投資堅(jiān)定不在乎折扣

在香河富力新城看房的汪先生就是奔著投資買房過(guò)來(lái)的，當(dāng)聽(tīng)到項(xiàng)目引進(jìn)黃岡學(xué)校，同時(shí)配建大型商業(yè)配套時(shí)，毫不猶豫地交了3萬(wàn)元定金。“其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)什么折扣，全款也打折不多，不過(guò)也值了�！蓖粝壬�拿著訂單說(shuō)。

“股市變化太快，前腳剛賺，后腳就跌了，特別不穩(wěn)定，不像買房子這么穩(wěn)定�！睆埾壬�坐在五礦萬(wàn)科城樓盤銷售中心的沙發(fā)上，拿著手里的一摞樓盤宣傳單和家人在研究，他告訴記者，一家人把附近幾個(gè)盤都轉(zhuǎn)了一遍，感覺(jué)做投資都不錯(cuò)。

像張先生這樣買房做投資的不在少數(shù)。據(jù)北京晨報(bào)記者了解，香河富力新城上周五新開(kāi)盤H11區(qū)10號(hào)樓2單元一共120多套房源，三天已銷售了六成。五礦萬(wàn)科城二期洋房、高層共13棟樓共計(jì)760多套房源，目前排卡已到900多號(hào)。“投資的人里差不多有七成都是北京人，看準(zhǔn)北京附近樓市這會(huì)兒價(jià)格沒(méi)漲起來(lái)，趕緊下手，將來(lái)無(wú)論是租還是賣，都會(huì)賺。”銷售人員如是說(shuō)。

剛需族扎堆香河買房

打算在燕郊買房的蘇雨有些失望，她在周邊轉(zhuǎn)了幾個(gè)樓盤，從每個(gè)銷售員口中得到的答復(fù)幾乎都一樣，“沒(méi)房了”、“等下期開(kāi)盤吧”、“價(jià)格還會(huì)上漲”……“現(xiàn)在燕郊房?jī)r(jià)在每平方米1.2至1.6萬(wàn)元左右。如果燕郊房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，就有可能每平方米突破2萬(wàn)元。這樣的價(jià)格與北京郊區(qū)房山的房?jī)r(jià)差不多了，我得再重新衡量一下，究竟是買燕郊的房子，還是買北京郊區(qū)的房子了�！碧K雨說(shuō)。

“一套房都沒(méi)有了嗎？看看能幫著想想辦法嗎？不打折都行”緊盯潮白河邊上一大廠項(xiàng)目有段時(shí)間的趙強(qiáng)，在售樓處里向銷售人員求助，該銷售透露：“據(jù)說(shuō)8月20日有大約20套房因?yàn)榭蛻艮k不下貸款會(huì)退出來(lái)，但是不是真的還不知道，也不知道是否還要漲價(jià)�！壁w強(qiáng)是與幾個(gè)朋友一起來(lái)看房的�！氨本┑姆�?jī)r(jià)太貴了，我們踮著腳也夠不著了。從今年4月開(kāi)始到燕郊買房，當(dāng)時(shí)看了幾個(gè)樓盤沒(méi)有急著出手，哪料到今年7月燕郊房?jī)r(jià)奔向每平方米2萬(wàn)元，已經(jīng)超出了我們的預(yù)算。”趙強(qiáng)和朋友們聽(tīng)說(shuō)大廠房?jī)r(jià)不太貴，就轉(zhuǎn)到大廠買房，沒(méi)想到房?jī)r(jià)也突破每平方米1萬(wàn)元了�！艾F(xiàn)在潮白河孔雀城沒(méi)房了，我們準(zhǔn)備去其他項(xiàng)目再看看。不過(guò)這次我們不敢再等了，越等房?jī)r(jià)越貴�！壁w強(qiáng)的朋友說(shuō)，這次他們遇到合適的房子，就會(huì)出手的。

當(dāng)天北京晨報(bào)記者走進(jìn)位于香河的富力新城售樓處二層大廳的會(huì)談區(qū)，看到不少是一家老小在場(chǎng)與銷售員商談價(jià)格。富力新城銷售員李恒介紹說(shuō)，“受到大北京規(guī)劃影響，香河的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。我們項(xiàng)目今年6月開(kāi)盤均價(jià)為每平方米6500元，現(xiàn)在項(xiàng)目均價(jià)漲到了每平方米6800元左右，其中價(jià)格較貴的房子約為每平方米7500元�！�

即便房?jī)r(jià)普遍上漲，不少買房人向北京晨報(bào)記者反饋，香河地段還是比燕郊便宜不少，“事實(shí)上從燕郊到北京CBD，與香河到北京CBD自駕的時(shí)間差不多，所以也有不少客戶打算在香河買房。”銷售員李恒說(shuō)。（應(yīng)部分受訪者要求，在文中使用化名）

名詞解釋

“北三縣”：是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個(gè)縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，成為河北的“飛地”。其中，三河市轄內(nèi)的燕郊特殊的地理位置，與大廠、香河并列，讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，被譽(yù)為北京最近的“后花園”。

燕郊房?jī)r(jià)領(lǐng)跑 沖破12000元

“現(xiàn)在基本在燕郊地區(qū)找不到每平方米1.2萬(wàn)元以下的房子了�！本┙蚣絽f(xié)同發(fā)展不僅帶動(dòng)北京周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大步伐邁進(jìn)，更使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與成交量上了一層樓。

據(jù)北京晨報(bào)記者了解，目前，燕郊地區(qū)配套逐漸完善，樓市均價(jià)同比、環(huán)比均有大幅提升，每平方米銷售均價(jià)已漲至1.2萬(wàn)元以上。其中，港中旅·海泉灣二期處于排卡階段，銷售價(jià)格預(yù)計(jì)已達(dá)1.6萬(wàn)元，而6月初一期開(kāi)盤銷售時(shí)，銷售均價(jià)為1.1萬(wàn)元。匯�！�悅榕灣高層板樓住宅8月初二期開(kāi)盤，均價(jià)已漲至1.7萬(wàn)元，而去年12月一期開(kāi)盤，均價(jià)僅為1.1萬(wàn)元。天佑愛(ài)上島6月底開(kāi)始排卡，開(kāi)盤預(yù)計(jì)價(jià)格為1.2萬(wàn)元左右，較去年同期每平方米8000元高了將近一倍。首爾·甜城普通住宅目前沒(méi)有在售，今年初開(kāi)盤售價(jià)為每平方米1.2萬(wàn)元，最后一次開(kāi)盤銷售均價(jià)漲至1.5萬(wàn)元，據(jù)銷售人員介紹，再開(kāi)盤的普通住宅項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)將升至每平方米1.6至1.7萬(wàn)元，目前該項(xiàng)目在售項(xiàng)目為40年產(chǎn)權(quán)商住兩用產(chǎn)品，精裝修交房，銷售均價(jià)為每平方米1.2萬(wàn)元。

大廠的住宅均價(jià)也攀升了一大截。據(jù)了解，潮白河孔雀城6月開(kāi)盤的項(xiàng)目目前已全部售罄，銷售均價(jià)為每平方米9000元，據(jù)銷售人員介紹，預(yù)計(jì)再開(kāi)盤，售價(jià)將漲至1.1至1.2萬(wàn)元。相對(duì)靠南一點(diǎn)的香河縣目前價(jià)格較燕郊和大廠偏低，高層住宅類項(xiàng)目的銷售均價(jià)為每平方米7000元左右，洋房類產(chǎn)品在每平方米8000元，而別墅類產(chǎn)品的預(yù)售價(jià)格為每平方米9000元至1萬(wàn)元左右。

攢客排號(hào)積極 推盤不積極

北京晨報(bào)記者走進(jìn)潮白河孔雀城售樓處，銷售員陳林熱情地迎上來(lái)，“自從北京政府東遷通州的消息出來(lái)后，燕郊、大廠、香河的房?jī)r(jià)就開(kāi)始上漲。我們項(xiàng)目今年5月開(kāi)盤時(shí)均價(jià)在每平方米6400元，6月開(kāi)盤時(shí)均價(jià)漲到了每平方米9000元左右。您來(lái)購(gòu)買我們項(xiàng)目的房子，算是有眼光的，只是目前我們的房子已經(jīng)賣完了。”

當(dāng)被詢問(wèn)下一期開(kāi)盤時(shí)間，陳林回答不好說(shuō)。“要么您留個(gè)電話號(hào)碼，到時(shí)候銷售員會(huì)通知您的�！标惲直硎�，項(xiàng)目未來(lái)再開(kāi)盤，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)突破每平方米1萬(wàn)元，均價(jià)會(huì)在1.1至1.2萬(wàn)元左右。

張先生從潮白河孔雀城售樓處走出來(lái)，帶著一臉的怒氣。“我詢問(wèn)潮白河孔雀城售樓處的銷售員是否還有房子出售，對(duì)方解釋說(shuō) 開(kāi)發(fā)商還有房子，但暫時(shí)不賣了 。有房子捂著不賣，真是讓人氣憤。”張先生向北京晨報(bào)記者抱怨。北京晨報(bào)記者隨即就“捂盤惜售”的說(shuō)法撥打潮白河孔雀城售樓處電話進(jìn)行核實(shí)，工作人員予以否認(rèn)。

在位于燕郊的首爾·甜城售樓處，銷售員陳宇表示，“我們項(xiàng)目在售的是商住產(chǎn)品，均價(jià)在每平方米1.2萬(wàn)元左右。住宅產(chǎn)品預(yù)售證還沒(méi)辦下來(lái)，所以無(wú)法對(duì)外出售�，F(xiàn)在預(yù)售證挺難辦的。”但北京晨報(bào)記者在走訪燕郊其他樓盤過(guò)程中，沒(méi)有聽(tīng)到其他樓盤銷售員提到“預(yù)售證難辦”的情況。

香河成價(jià)格洼地？

富力新城銷售員李恒在介紹項(xiàng)目情況的同時(shí)，還描述了香河未來(lái)發(fā)展的藍(lán)圖�！扒安痪糜忻襟w發(fā)出消息，京唐城際將于年內(nèi)開(kāi)工，線路會(huì)經(jīng)過(guò)香河，這樣會(huì)大大縮短從香河到北京的時(shí)間。交通的提速會(huì)給香河樓市帶來(lái)利好，香河房?jī)r(jià)還會(huì)有上漲空間�！崩詈闳缡钦f(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，由于香河距離北京相對(duì)較遠(yuǎn)，既不在“北京朝陽(yáng)-通州-燕郊”的軸線上，也不在“大興機(jī)場(chǎng)-廊坊-武清”的軸線上，所以此前香河的購(gòu)房需求一直沒(méi)有釋放出來(lái)。正因?yàn)槿绱耍�香河房�(jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)大幅炒作。目前香河成交均價(jià)偏低，隨著香河購(gòu)房需求釋放的增多，后續(xù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)增值空間會(huì)比較大。未來(lái)京津冀協(xié)同發(fā)展的推進(jìn)使得香河的交通、商業(yè)配套逐漸完善，也會(huì)刺激當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

“目前燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到每平方米1.2至1.6萬(wàn)元。未來(lái)燕郊房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲空間不大。而香河均價(jià)在每平方米6500至7000元，相當(dāng)于燕郊房?jī)r(jià)的一半，低于大廠房?jī)r(jià)兩三千元，所以香河算是廊坊的價(jià)格洼地。”一位從事多年銷售工作的業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。不過(guò)，由于香河區(qū)域配套滯后，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的未來(lái)升值速度抱有謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

挑項(xiàng)目需擦亮眼睛

廊坊市住宅類產(chǎn)品類型很豐富。其中，大部分普通住宅類產(chǎn)品為磚混結(jié)構(gòu)的高層住宅，12層至34層不等，普遍為兩梯四戶，80至90平方米兩居為熱點(diǎn)。洋房類產(chǎn)品相對(duì)較少，但一梯兩戶的設(shè)計(jì)，私密性及容積率更高，為最受歡迎的產(chǎn)品。別墅類產(chǎn)品以疊拼和聯(lián)排為主，面積在150-350平方米左右，附贈(zèng)花園和飄窗，數(shù)量較少，銷售均價(jià)相比高層和洋房更高，均為毛坯交房。

香河富力新城的銷售人員在介紹樓盤開(kāi)始前，先帶客戶來(lái)到旁邊的公告欄上，指著上面所貼的證件介紹項(xiàng)目五證齊全，屬于合法銷售項(xiàng)目。同樣的情況也發(fā)生在燕郊首爾·甜城銷售中心內(nèi)。據(jù)銷售人員介紹，燕郊區(qū)域的項(xiàng)目管理較為嚴(yán)格，基本都是五證齊全后才可開(kāi)盤預(yù)售，相對(duì)的，大廠回族自治縣的部分項(xiàng)目還沒(méi)有拿到預(yù)售證就開(kāi)盤圈人。“我上一個(gè)客戶去年在大廠那買了一套房子，首付都交完了，直到上個(gè)月才簽了正式合同。”銷售人員說(shuō)。

據(jù)北京晨報(bào)記者了解，廊坊市樓盤幾乎全部都有排卡選房的步驟。據(jù)悉，一部分樓盤為防止開(kāi)盤后庫(kù)存積壓，選擇在盤前幾個(gè)月排卡圈客戶，但開(kāi)盤后因價(jià)格攀升過(guò)快，也流失了不少之前排卡的客戶，在給這部分客戶辦理退定金的業(yè)務(wù)。也有一部分樓盤在排卡期間就向客戶保證排卡一個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)盤，這部分樓盤客戶流失相對(duì)少很多。

買房能落戶要謹(jǐn)慎

前來(lái)廊坊市買房的人群中，除了北京投資群體，還有相當(dāng)一部分是在北京上班的外地人，因?yàn)楸本┓績(jī)r(jià)過(guò)高，退而求其次，到環(huán)北京地區(qū)居住。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，落戶是除了房?jī)r(jià)以外第二關(guān)心的問(wèn)題。

“我前一陣聽(tīng)說(shuō)，現(xiàn)在燕郊這片買房不給落戶了。”劉女士來(lái)北京工作兩三年，一直與家人租房住，擁有屬于他們自己的房子一直都是劉女士一家的夢(mèng)想。但苦于北京高居不下的房?jī)r(jià)以及對(duì)外地人在京買房政策的嚴(yán)格，這個(gè)夢(mèng)想一直也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的逐步計(jì)劃實(shí)施，環(huán)北京地區(qū)的交通、教育等配套也有了起色。劉女士一家準(zhǔn)備在廊坊市內(nèi)買一套兩居室，晚上居住，白天到北京上班。但突然聽(tīng)說(shuō)買房不一定能落戶，劉女士趕忙來(lái)銷售中心詢問(wèn)。

據(jù)北京晨報(bào)記者了解，燕郊、大廠回族自治縣及香河縣在售樓盤中，有很多都無(wú)法給出買房落戶的承諾。據(jù)五礦萬(wàn)科城的銷售人員介紹，現(xiàn)在買房給落戶已經(jīng)不像以前那么容易了，手續(xù)辦理的復(fù)雜程度逐步提升�！爸饕�是買的人太多了，口子收緊了。”銷售人員表示，目前落戶雖然可以辦，但辦理手續(xù)比過(guò)去要嚴(yán)格很多，加上目前銷售的多數(shù)都是期房，入住一年半到兩年后拿到房產(chǎn)證還有下戶資格，“但那時(shí)什么政策現(xiàn)在誰(shuí)都不能保證。因此奔著落戶買房的還要謹(jǐn)慎�！�

燕郊房?jī)r(jià)上漲到1萬(wàn)元/平方米以上，又跌回到6000多元/平方米，這是過(guò)去幾年剛發(fā)生的事情。重新站上12000元/平方米的均價(jià)，讓人再次擔(dān)心也成了自然。這一次跟隨通州房?jī)r(jià)走一致路線除了燕郊，還增加了大廠和香河。多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京晨報(bào)記者表示出對(duì)盲目投資者的擔(dān)憂，判斷三地供應(yīng)斷頓僅是暫時(shí)，后期還有大量的可售房源上市，價(jià)格還有波動(dòng)的可能性。

“跟隨通州魔咒”

難被突破

鴻坤地產(chǎn)市場(chǎng)部周克濤經(jīng)理認(rèn)為，新一輪燕郊房?jī)r(jià)的上漲，難以突破“跟隨通州魔咒”�！把嘟挤�?jī)r(jià)跟著通州上漲，兩個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)比約為1:2.5。目前通州房?jī)r(jià)已接近3萬(wàn)元/平方米左右，按照這個(gè)比例計(jì)算，燕郊房?jī)r(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右。燕郊房?jī)r(jià)跟著通州上漲過(guò)快，超出兩者合理的價(jià)格比率會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)�！敝芸藵�說(shuō)。

周克濤表示，大北京最新規(guī)劃的定調(diào)，成為這三個(gè)地區(qū)樓市發(fā)展的爆發(fā)點(diǎn)，推動(dòng)三地房?jī)r(jià)在短期內(nèi)上漲到高點(diǎn)，這是部分開(kāi)發(fā)商始料不及的。由于部分開(kāi)發(fā)商備貨不足，造成三地局部出現(xiàn)無(wú)房可售的情況。而部分需求因預(yù)期過(guò)高而提前入場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。但當(dāng)這一波購(gòu)房熱潮逐漸冷卻，開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)工補(bǔ)貨，將會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求狀態(tài)。受到供求關(guān)系變化的影響，三地房?jī)r(jià)不會(huì)跟著通州直線上漲。

三地區(qū)房?jī)r(jià)

上漲后勁不足

“以燕郊為代表的環(huán)京東部地區(qū)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，更多的是依靠賣地來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)。由于缺少產(chǎn)業(yè)依托，燕郊等地區(qū)表現(xiàn)為潮汐式人流流動(dòng)，造成交通擁堵。未來(lái)一旦當(dāng)?shù)赝恋刭u完了，這些地區(qū)沒(méi)有其他核心產(chǎn)業(yè)的支撐，后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力就會(huì)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲后勁不足�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，未來(lái)三地房?jī)r(jià)將會(huì)在漲漲跌跌中波動(dòng)。

第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理董月說(shuō)，這些地區(qū)買房需求以過(guò)渡居住或投資為主，難以轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期居住需求或改善需求。出于投資目的買房需謹(jǐn)慎。

三地樓市具有參考性

“在京津冀協(xié)同發(fā)展的推進(jìn)下，除了燕郊、大廠、香河三地房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，環(huán)北京其他區(qū)域房?jī)r(jià)也有上漲的動(dòng)力。從這點(diǎn)看來(lái)，上述三地的樓市趨勢(shì)對(duì)環(huán)北京其他區(qū)域具有一定參考性。”郭毅說(shuō)。不過(guò)，環(huán)北京各區(qū)還具備自身發(fā)展的不同特點(diǎn)，比如固安在新機(jī)場(chǎng)利好因素的影響下，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袔��?lái)利好；張家口在申辦冬奧會(huì)成功后，當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會(huì)加快，同樣也能帶動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。