深圳寫字樓空置率高？數(shù)據(jù)說實話

近期一則網(wǎng)文披露單方數(shù)據(jù)，聲稱深圳當前甲級寫字樓的平均空置率偏高，其中前海片區(qū)尤甚。這組未經核實的數(shù)據(jù)和相關分析一時吸引了不少眼球。但仔細分析，得出“高空置率”結論的這組數(shù)據(jù)實際上是一組以偏概全的“烏龍”數(shù)據(jù)，而官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)提供的卻是明確的反證：初步預計，今年上半年，前海蛇口自貿片區(qū)注冊企業(yè)增加值增速超過16%，實現(xiàn)稅收收入同比增長23.7%，完成全社會固定資產投資增長23.2%；實際利用外資25.34億美元，約占全市61%，增長12.1%。

首先需要普及一個產業(yè)經濟常識。寫字樓經濟或稱樓宇經濟、CBD經濟圈，是城市經濟產業(yè)鏈技術鏈發(fā)展到高端階段的必然選擇，寫字樓承載的優(yōu)質產業(yè)空間將吸引頭部企業(yè)、創(chuàng)新研發(fā)企業(yè)、專業(yè)服務企業(yè)入駐聚集，由此形成總部經濟的產業(yè)圈。與寫字樓相對應的是工業(yè)園、產業(yè)園，主要為制造型企業(yè)提供生產空間。所以一個城市到底要建多少寫字樓，是產業(yè)規(guī)律和市場規(guī)律共同作用的結果。

前海在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的定位為粵港現(xiàn)代服務業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)，到2020年建設成為亞太地區(qū)重要的生產性服務業(yè)中心，成為世界服務貿易重要基地。前海將重點發(fā)展金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務業(yè)、科技服務和其他專業(yè)服務等四大產業(yè)領域，形成商務中心片區(qū)、保稅港片區(qū)、綜合發(fā)展片區(qū)、濱海休閑帶的“三片一帶”產業(yè)布局。要在前海15平方公里左右的土地面積上完成如此多的功能任務，必然要有功能齊全、配套完善的產業(yè)空間來保障。但前海的建設是從一片灘涂上起步，到2012年才完成填海工程。由于早期前海無法提供大量注冊企業(yè)所需的辦公條件，深圳市政府允許前海注冊企業(yè)可先在深圳各區(qū)經營。在這樣的大背景下，前海規(guī)劃建設一批現(xiàn)代化商務寫字樓，這不是人為拍腦袋，更不是什么房地產熱。從紐約、倫敦、香港、新加坡等世界發(fā)達城市的空間布局看，高密度規(guī)�；漠a業(yè)樓宇體現(xiàn)了空間開發(fā)的立體化和集約度，也是保持城市經濟競爭力的重要保證。

對標國際先進城市，深圳前海規(guī)劃建設規(guī)�；芗膶懽謽羌海蔑@了產業(yè)布局的規(guī)律性和超前性，也是深圳著眼大灣區(qū)發(fā)展和前海未來，實施保增長保預期的有力舉措。前海樓宇空間主要配置生產性服務業(yè)包括金融、物流、研發(fā)設計、大數(shù)據(jù)服務等，都是服務粵港和深圳實體經濟的產業(yè)要素。不能把發(fā)展產業(yè)性服務業(yè)與實體經濟對立起來，更不該由此得出高端寫字樓擠兌實體產業(yè)的結論。

目前在前海合作區(qū)內，完成工程竣工驗收備案、具備入伙條件，已投入使用的辦公物業(yè)項目僅10個，建筑面積合計約58.2萬平方米。這10個項目中簽約入駐率達到九成以上的有5個，占了一半。其中，早期投入使用的海運中心、企業(yè)公館、深港創(chuàng)新中心3個項目的入駐率達90%，前海夢工場的入駐率更是達到100%。2018年新入市的前海自貿大廈、信利康大廈簽約率分別達到100%、80%。隨著前海大量寫字樓逐步入市，前海已開啟注冊企業(yè)“歸巢”計劃，引導在前海注冊的企業(yè)逐步回遷前海發(fā)展。

觀察寫字樓空置率，要與產業(yè)空間的供需彈性結合起來。現(xiàn)代經濟是一個復雜的供需關系，要考慮經濟周期，要留有余地。前海寫字樓存量和總量必須有供應彈性，既要滿足現(xiàn)實需求，又要考慮長遠需求。保持一定的供給彈性和逆周期擴充，一是有利于增量經濟韌性，為未來發(fā)展預期留有回旋余地。二是有利于既招商又選商，建立適當?shù)漠a業(yè)門檻，引進優(yōu)質項目，攔截低端低效項目。

觀察寫字樓空置率，既要看總量，還要看結構、看周期、看片區(qū)。前海目前處在起步期和成長期，總體還是一個大工地。寫字樓從建成到成熟有自身的成長周期，一些寫字樓剛剛結構成型，一些新入市寫字樓還處在前期招商中，不能簡單套用“空置率”得出似是而非的結論。深圳寫字樓布局的結構和片區(qū)也各不相同，深圳福田中心區(qū)的成熟型CBD與前海成長型CBD各有特點，龍華、龍崗、光明等追趕型的片區(qū)CBD招商引商各有挑戰(zhàn)。但有一點值得堅信，隨著深圳經濟全面邁向高質量發(fā)展階段，深圳寫字樓空間資源將釋放出前所未有的發(fā)展活力。

經濟分析離不開真實可靠的數(shù)據(jù)支撐，所引用數(shù)據(jù)的失真，自然會帶來分析結論的失真。