九月下旬綠城百億信托融資遭調(diào)查，這也被視為房企資金鏈危機的一個信號。被寄予厚望的“金九銀十”，卻以慘淡開始和延續(xù)，另外銷售回款率過低，部分中小房企因不堪重負而出現(xiàn)“斷炊”。

隨著樓市“入秋”，曾過熱的房地產(chǎn)信托似乎患上了“風寒”，而關于其兌付風險之憂也在市場上擴散。

那么，在監(jiān)管加碼的情況下，注冊美國公司房地產(chǎn)信托如何突破風險重圍呢？倘若交棒，誰能接呢？其實，礦產(chǎn)、藝術品已經(jīng)蓄勢待發(fā)……

通過信托計劃融資，房地產(chǎn)公司曾迎來過一波“小陽春”，但隨著兌付期的臨近，公司資金鏈將受到一次考驗。

在接受 《每日經(jīng)濟新聞(微博
每日經(jīng)濟新聞聽眾：677467人
+收聽已收聽最新消息 2011年10月11日 07:41盤點：人生不可不知的29個經(jīng)典2/8黃金法則�。ˊ魔鬼經(jīng)濟學 ）更多)》采訪時，多數(shù)信托公司表示，雖然目前傳聞一些信托公司無法兌現(xiàn)，但是到目前為止，并沒報出具體哪家公司，香港公司注冊而監(jiān)管層也未出文。

西南財經(jīng)大學信托與理財研究所副所長李勇認為，“信托公司的壞賬率遠低于國有大行，2005年以來，成立的近1萬個產(chǎn)品還沒出現(xiàn)過未能兌付的情況�！�

二季度資金余額環(huán)比增24.3%

受到樓市調(diào)控政策影響，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始出現(xiàn) “斷炊”，雖然信托融資成本有增無減，但相對于銀行的高門檻，仍有很多房地產(chǎn)企業(yè)對信托渠道趨之若鶩。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的成本已經(jīng)普遍超過15%。而華智咨詢報告顯示，房地產(chǎn)信托融資成本已上升到20%左右。面對市場環(huán)境、政策因素和銷售現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)如履薄冰。

“所謂的不能兌付，其實不太可能出現(xiàn)。但有逾期兌付的現(xiàn)象卻是事實，從《合同法》的角度來看，逾期兌付是違背當初合同兌付期的承諾。但我們從現(xiàn)實角度來看，信托公司雖然逾期但還是會把資金兌付給投資者�！崩钣孪颉睹咳战�(jīng)濟新聞》記者表示，“信托公司的風險現(xiàn)在不是資金池，而是管理風險壓力加大，確保從融資方按時、足額拿回資金給投資方，才是他們的困難所在�！�

來自中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2011年二季度末，我國信托資產(chǎn)規(guī)模達37420.15億元，較今年一季度增加了4739.84億元，增幅達14.5%。今年二季度，投向房地產(chǎn)領域的資金余額較一季度的4868.83億元，增長了24.3%。

根據(jù)用益信托報告，9月26日~10月2日共成立57款產(chǎn)品，規(guī)模約為99.98億元。

用益信托理財分析師顏玉霞認為，由于7天國慶長假，為了穩(wěn)定資金流，信托公司大多選擇將早前發(fā)行的產(chǎn)品在節(jié)前成立，而有些規(guī)模較大的產(chǎn)品則采取分期成立的方式穩(wěn)住投資資金，以免投資者將資金投入到銀行短期理財產(chǎn)品中，影響后續(xù)產(chǎn)品的融資情況。

她表示，與此前一周相比，上周成立產(chǎn)品增加15款，環(huán)比上漲35.71%，達到近10周以來的最高水平；而成立規(guī)模也較上周環(huán)比上漲117.2%，為近10周以來的次高水平。

用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周成立產(chǎn)品發(fā)行的機構有30家，市場參與度為46.15%，其中平安信托居成立數(shù)量首位，共成立7款產(chǎn)品，其中的“秋實一期集合資金信托計劃”募集資金146580萬元，為本周成立規(guī)模最大的產(chǎn)品；湖南信托和新時代信托分別成立4款產(chǎn)品，居成立數(shù)量第二位；興業(yè)信托、中誠信托和中鐵信托分別成立3款產(chǎn)品；剩余的杭州工商信托、百瑞信托等24家信托公司則分別成立2款和1款產(chǎn)品。

真正兌付期還未正式到來

今年9月，綠城集團曝出百億信托融資被調(diào)查。該企業(yè)在2010年通過信托渠道6次融資，共籌資31.5億元，主要涉及中泰、上國投、中誠、中融和、平安、中海、山東國際信托。

今年1~8月，華融、中泰和北京國際信托又相繼和綠城合作成立了三款產(chǎn)品，募集金額分別為3億、2.57億和20億，共計25.57億元。

此前與綠城有關的信托機構有11家，共發(fā)起15款信托產(chǎn)品，已融資近百億元。

值得注意的是，在任何一份信托合同中，都會清楚注明“不保本收益”條款。

而在信托產(chǎn)品投資中，投資方以及融資方的信息相對保密，一個產(chǎn)品的具體投資計劃，外界并不能清晰了解。

“其實根本不用擔心兌付逾期，如果信托公司覺得到期不能兌付，那么他們可以成立一個新的信托計劃，把原來的接管過去，這就不存在兌付不了的問題。比如，你每個月10號還房貸，那么你11號還房貸銀行就把你列入黑名點？顯然不是。”李勇向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言。

“事實上，房地產(chǎn)信托的真正兌付期還未正式到來。”國內(nèi)一大型信托公司市場部副總向 《每日經(jīng)濟新聞》表示，“一個房地產(chǎn)產(chǎn)品，我們假設它的最長投資年限為2年，那么2009年房地產(chǎn)市場還沒有像2010年那么嚴格，那個時候融資的企業(yè)都是些大型房地產(chǎn)公司�！�

上述副總認為，2013年~2014年才是考驗房地產(chǎn)公司和信托公司的時間節(jié)點。因為大部分房地產(chǎn)企業(yè)開工時間大多在春季，是融資最緊迫的時候。保障房也納入了“十二五”規(guī)劃，可以看到，保障房里面可以有商業(yè)地產(chǎn)介入，那么有公司打“擦邊球”通過保障房開始融資，到“十二五”末期，兌付投資人才是要考慮的。

滬上一信托公司人員向 《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“由于擴張?zhí)�快，一些信托公司的產(chǎn)品已經(jīng)存在風險，但是沒有具體信息，如果監(jiān)管層不去排查，外界是很難知道它的風控已經(jīng)出現(xiàn)漏洞。”

“項目、信托公司和房地產(chǎn)公司都要具體問題具體分析，綠城的事就不具有普遍性。相對其余金融工具，信托是比較安全的一個投資產(chǎn)品�！鄙鲜鋈耸勘硎�。