整個2013年，全國各行業(yè)共查補稅收1234億，比2006年增加了三倍，其中房地產(chǎn)幾乎占據(jù)了半壁江山。2014年稅收專項檢查大幕剛剛初啟，房地產(chǎn)和建筑安裝業(yè)又被國稅總局列為指令性檢查項目，即所有省份都要按照國家稅務(wù)總局的要求進行的必查項目。

　　經(jīng)濟觀察報從國稅總局了解到，今年稅務(wù)稽查要求重點開展重點稅源企業(yè)檢查，以及稅務(wù)“黑名單”曝光。房地產(chǎn)行業(yè)因利潤高、涉及金額大、牽涉稅種多，被當(dāng)作國家稅收的重要稅源，從而備受稅務(wù)機關(guān)的“關(guān)照”。

　　雖然在國稅總局的統(tǒng)計數(shù)字里，[香港公司注冊]2013年的1234億查補稅收，涉及房地產(chǎn)和建筑業(yè)總計400多億元，接近40%，居第一位。但在一位曾任職數(shù)家大型房產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)的人士看來，這個比例顯然被低估了。

　　“從2006年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)在查補稅款中的比例從42.5%直接到了50%�！鄙鲜鲐攧�(wù)總監(jiān)告訴經(jīng)濟觀察報，每年不用查其他行業(yè)，直接找房地產(chǎn)就可以。

　　今年顯然也不會例外。保利地產(chǎn)的一位財務(wù)總監(jiān)戲稱，這些日子他不是在稽查局，就是去稽查局的路上。當(dāng)然，和這些財務(wù)總監(jiān)們直接打交道的不僅是地稅部門，還有各地國稅局，甚至連審計部門也會間接介入。

　　“所謂重點稅源要給予一些保護，但是檢查的時候也是首當(dāng)其沖。”上述曾任數(shù)家房產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)的人士說，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)有的是地稅的口，有的是國稅的口，還有國地稅一起的，這就是雙倍，而審計部門主要是查這些稅務(wù)局的執(zhí)法依據(jù)尺度對不對。

　　他說，有時國稅剛發(fā)了個通知要稽查，還沒開始查，地稅就來了。“這僅僅是針對一家公司，比如北京有二三十家地產(chǎn)公司，國地稅同時來檢查的話，這些公司下面的稅務(wù)專員基本是要滿天飛的。

　　地產(chǎn)大佬們自然也注意到了稅務(wù)的重要性，有的企業(yè)甚至將稅務(wù)部門獨立出來�！霸诳偛渴菍⒍悇�(wù)部門獨立設(shè)置一個部門，分公司也同樣如此，以萬科為例，它向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨立的二級稅務(wù)部。”上述財務(wù)總監(jiān)說。

　　經(jīng)濟觀察報從北京市一個區(qū)國稅局獲得的一份房地產(chǎn)行業(yè)查補稅收情況顯示，以企業(yè)所得稅為例，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)接近30戶，所得稅收入占比排在各行業(yè)之首。

　　但是房地產(chǎn)企業(yè)稅負情況保守估計普遍不到3%，最多一戶到了9%。2009年評估時這些企業(yè)補稅2000多萬元，滯納金800多萬。[香港注冊公司]到了2012年匯算清繳期內(nèi)，這個區(qū)國稅局對4家房地產(chǎn)企業(yè)進行了調(diào)研式納稅，查補入庫稅款2億元，另外還對4家企業(yè)開展驗證式納稅評估，又分別補繳企業(yè)所得稅5100萬元、 5800萬元、2.1億元和2700萬元。

　　上述區(qū)國稅局的一位科長對經(jīng)濟觀察報說，2012年開展兩類納稅評估之前，北京一家房地產(chǎn)開發(fā)公司已交企業(yè)所得稅4000多萬元，但在6月份實地走訪該公司售樓處時，國稅局的稽查人員發(fā)現(xiàn)該企業(yè)地下車庫屬于有產(chǎn)權(quán)的車庫，在2011年底已經(jīng)有部分車庫取得了預(yù)售許可證，并進行了銷售，但在企業(yè)申報的銷售表上卻沒有找到車位的銷售記錄。

　　此后，稽查人員查詢住建委信息發(fā)現(xiàn)，這個車位已經(jīng)累計銷售了近1600萬元，經(jīng)與財務(wù)人員詢問后，企業(yè)給出各種解釋，但最后還是補繳了這1600萬的所得稅收入。加上其他的項目，這家企業(yè)最后共補交了2.1億元。

　　在2006年之前，這種景象是房地產(chǎn)公司難以想象的�！澳菚r候稅務(wù)機關(guān)對我們查的少，查稅的人員素質(zhì)也不是很高，專業(yè)能力有限，另外企業(yè)的規(guī)模也不大，就算來查也發(fā)現(xiàn)不了問題，所以就沒有重視這種事�！鄙鲜鲐攧�(wù)總監(jiān)說。

　　雖然從2002年以來，每年房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝行業(yè)都入圍稅收專項檢查，但2006年無疑是力度最大的一次。國家稅務(wù)總局稽查局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補收入占2006年稅收專項檢查工作查補收入總額的42.51%。此后這一比例逐年升高，2007年為45%，2010年達到了49.23%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，2006年之后，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)行業(yè)查稅次數(shù)開始多起來，而且規(guī)模變大，一些以往并未關(guān)注的風(fēng)險點被揪出來了，稅務(wù)機關(guān)來了之后就會有爭議。

　　上述財務(wù)總監(jiān)告訴經(jīng)濟觀察報，房地產(chǎn)行業(yè)容易忽視的稅收風(fēng)險點，一是收入中的隱匿收入、延期納稅、關(guān)聯(lián)交易等；二是成本中的發(fā)票問題、虛增成本、數(shù)據(jù)錯誤、成本分攤等。

　　為了控制這些風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)的部門設(shè)置也開始一步步升格。從2006年前由兼職稅務(wù)會計出面，到2008年由稅務(wù)專員來處理，到現(xiàn)在專門成了一個集團稅務(wù)部，有些房地產(chǎn)公司還要求北、上、廣、深等各城市都要設(shè)子公司的稅務(wù)部門。

　　“稅務(wù)管理部是地產(chǎn)公司的財務(wù)管理部門唯一被單獨出來的，也是財務(wù)管理部的二級部門，這是萬科的架構(gòu)�！鄙鲜鲐攧�(wù)總監(jiān)說，[注冊美國公司]負責(zé)人叫做稅務(wù)經(jīng)理，也有叫稅務(wù)總監(jiān)，然后可能分為核算模塊、內(nèi)部模塊等，不過這些沒有部門，萬科之所以設(shè)了一個部門，說明它把稅務(wù)提到了一個很高的認識上。

　　同樣是萬科，在集團總部是將稅務(wù)部門獨立設(shè)置一個部門，分公司也同樣如此。集團向下要求上海、北京、深圳等一線大公司要有獨立的二級稅務(wù)部。該財務(wù)總監(jiān)說，比如在北京要有一個財務(wù)部，財務(wù)部向下一定有一個自己的二級稅務(wù)部，不一定是個人或必須是全職，但一定要有專門的負責(zé)人。

　　另外，相對規(guī)模較小的公司也必須有稅務(wù)專員，這些負責(zé)人就是稅務(wù)經(jīng)理，相當(dāng)于整個財務(wù)部門的副經(jīng)理或助理經(jīng)理，基本上等同于這個部門的二把手，重要性正在逐漸凸顯。

　　以萬科為例，集團的一線公司比如北京、上海等都有自己的稅務(wù)經(jīng)理，下面還有稅務(wù)專員，屬于垂直領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。該財務(wù)總監(jiān)說，稅務(wù)專員想要升遷，可以沿著這條線往上，同樣財務(wù)經(jīng)理在一線也是可以升為財務(wù)總監(jiān)，再做好了是公司副總，再上面就是公司總裁了。