投資房地產(chǎn)信托看收益更要看擔(dān)保

地產(chǎn)調(diào)控逐步深化，[注冊(cè)美國(guó)公司常見問題]監(jiān)管層態(tài)度依然強(qiáng)硬，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行屢屢受阻。前不久市場(chǎng)又曝出綠城集團(tuán)深陷調(diào)查門、房地產(chǎn)兌付風(fēng)險(xiǎn)增加，令房地產(chǎn)信托有些雪上加霜。但是，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依舊憑借其收益高的特點(diǎn)深得投資者歡迎，投資者究竟如何選擇才能盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲得收益呢？

其實(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品細(xì)分起來也有很多種類，就是它們的投資方式，包括信托貸款類、權(quán)益投資類、股權(quán)投資類、組合運(yùn)用類、證券投資類以及其他方式，每一類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的特性、收益、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)并不相同。

先從近日最受矚目的一款權(quán)益投資類產(chǎn)品入手，如四川信托發(fā)行的“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。由于其信托資金可能用來償還另一款信托產(chǎn)品，從而引起了不小的爭(zhēng)議。這是一款固定收益類的信托產(chǎn)品，收益率11%-13.5%，收益高于目前同期限信托產(chǎn)品的平均水平。但是產(chǎn)品的投資標(biāo)的是現(xiàn)房收益權(quán)，其不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，雖然該產(chǎn)品沒有詳細(xì)的信托資金使用說明，但是一年前，中融信托也發(fā)行過一款信托計(jì)劃。

據(jù)了解，現(xiàn)房的收益權(quán)交由另一公司運(yùn)作，這一房地產(chǎn)項(xiàng)目目前的銷售狀況良好。記者同時(shí)注意到，在其產(chǎn)品說明書中列出了相應(yīng)的擔(dān)保手續(xù)和懲罰條款。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品最常見的一類投資方式就是信托貸款類，這種類型理解起來比較簡(jiǎn)單，就是直接為某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目放信托貸款。其實(shí)購(gòu)買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一定要詳細(xì)了解產(chǎn)品說明書。這款產(chǎn)品募集資金用于無錫靈山元一旅游度假村綜合體之中的公寓式酒店和貴賓樓二期、三期的建設(shè)開發(fā)及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。不過更要會(huì)辨認(rèn)，產(chǎn)品說明書中在介紹產(chǎn)品信息時(shí)可能會(huì)美化、放大一些特點(diǎn)，但是股東對(duì)投資者進(jìn)行的承諾一定要詳細(xì)了解，如無錫元一的股東出具有效承諾，在信托貸款還清之前不進(jìn)行利潤(rùn)分配，不抽回借款和投資，資金封閉運(yùn)作，不得以任何方式挪用信托資金。

本文介紹的另一類股權(quán)投資項(xiàng)目，是福建鴻博股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃（二期），信托資金用于向福建鴻博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資，最終持有鴻博公司90%的股權(quán)。該項(xiàng)目雖然投資方式不同，但是也同此前兩項(xiàng)一樣，承諾了相應(yīng)的擔(dān)保義務(wù)，包括質(zhì)押擔(dān)保、抵押擔(dān)保等。記者同時(shí)注意到，這一信托計(jì)劃收益每半年分配一次，對(duì)于很多投資者來說可能是比較有吸引力的產(chǎn)品。但是，投資者在購(gòu)買產(chǎn)品之前，最好提前了解該公司的經(jīng)營(yíng)情況，包括房屋的開發(fā)銷售情況等。信托門檻較高，一旦損失畢竟很大。

組合運(yùn)用類產(chǎn)品就像銀行自己發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品一樣，[如何注冊(cè)英國(guó)公司]不會(huì)把資金單一投向某一渠道，而是分散開來，有高風(fēng)險(xiǎn)的也有保收益的。組合運(yùn)用類產(chǎn)品就是如此，如“陽光海西股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，就是將信托資金以股權(quán)+債權(quán)形式投資于福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下項(xiàng)目公司——福建金融國(guó)際中心建設(shè)有限公司所開發(fā)的海西國(guó)際金融中心項(xiàng)目。收益分配方式，第一個(gè)信托年度為2011年12月20日-2012年12月20日，信托計(jì)劃滿一年之日；第二個(gè)信托年度按季度支付信托收益。但投資者也不能因?yàn)楫a(chǎn)品的收益分配方式而盲目購(gòu)買，也要看其收益和相應(yīng)的擔(dān)保承諾，以及項(xiàng)目的前景，而后再做打算。